В каких ситуациях при уплотнительной застройке люди смогут получить материальную компенсацию, а в каких — нет?

Эту тему обсудили за «круглым столом» в «РГ» эксперты: судья Октябрьского районного суда Екатеринбурга Екатерина Грин, начальник отдела межевания застроенных территорий горадминистрации Александр Ионкин, директор «Уральского бюро экспертизы и оценки» Елена Топал.

Российская газета: Екатерина Вячеславовна, какая-то практика цивилизованного, позитивного для граждан решения проблемы точечной застройки в нашем городе есть?

Екатерина Грин: Чаще всего, даже если стройка была судом приостановлена, на стадии кассации ответчик уговаривает граждан отказаться от жалоб. Взамен люди получают определенную компенсацию, и дело в областной суд не идет. Деньги, компенсирующие материальные потери и моральные переживания, люди все-таки получают. Но реально стройка была запрещена только один раз. Жители дома на Декабристов, 2 случайно узнали, что проведен аукцион на застройку маленького участочка рядом с их домом. Они тут же создали инициативную группу и обратились с иском в суд. С формальной точки зрения они все сделали правильно, исковое заявление было принято к производству. Буквально за месяц это дело мы рассмотрели. Постановление о выделении земельного участка под строительство суд отменил. Решение было обжаловано, но в кассации устояло. Думаю, случилось так только потому, что строительство еще не началось и большие деньги в дом не были вложены.

РГ: А почему так мало судебной практики с положительным для горожан исходом? Почему мы активнее идем на баррикады — перекрываем дороги, ложимся под бульдозеры, чем в суд?

Грин: Объясню на примере стройки около киностудии. На территории городка — памятника архитектуры федерального значения — решили построить административное здание. Разрешение было выдано еще до внесения поправок в законодательство, тогда общественных слушаний не требовалось. Как только строительство началось, жильцы ближайшего дома стали замечать, что состояние их квартир ухудшилось: пошли сквозные трещины по стенам, по фундаменту, подвал стало заливать водой. Жильцы, все до одного, подали иск в суд. Я вынесла решение о запрете строительства. Указала на реальную угрозу жизни людей: дом стоял метрах в семи от стройплощадки, он мог просто рухнуть, так все тряслось вокруг. Но в кассации это решение отменили по формальным основаниям. Написали, что градостроительный регламент не определяет конкретной зоны вокруг дома, в пределах которой нельзя строить. А раз нет границы, значит, строить можно. С формальной точки зрения не придерешься. Дело направили на новое рассмотрение. Как правило, строительные компании представляют опытные адвокаты, а действующее законодательство несовершенно. Люди это понимают, поэтому так редко и доходят до суда.

РГ: Александр Васильевич, не считаете ли вы, что, перед тем как проводить земельный аукцион, нужно сформулировать условия, что может быть построено на участке с учетом всех требований: здание какой высоты, периметра и так далее?

Александр Ионкин: Правильно, на самом деле так и есть.

РГ: Да вы что?! А почему мы тогда воюем?

Ионкин: Мы пришли к цивилизованному решению всех этих вопросов, вот прямо как вы сказали, так все и происходит, и никаких отклонений мы стараемся не допускать. Если есть неухоженная, замусоренная территория, мы выносим на общественные слушания вопрос о ее застройке. Время и место проведения этих слушаний своим постановлением назначает глава города. За месяц графические материалы проектов межевания выставляются на всеобщее рассмотрение в администрациях районов. Все возражения, высказываемые на слушаниях, мы записываем в протокол и потом обсуждаем. Но, к сожалению, большинство людей неактивны, никому дела до слушаний нет. У нас все вопросы возникают только тогда, когда во двор заезжает кран.

РГ: А если люди на слушаниях скажут: «Нет, мы не хотим, чтобы этот участок был выделен под застройку, мы против», все равно же выделите?

Ионкин: Что значит «против»? Против всего быть нельзя. Это неконструктивный подход к решению проблемы. Необходимо обосновать свою точку зрения и предложить вариант выхода из ситуации.

Грин: Если вы докажете, что здесь стоит ваша мусорка, а вот здесь — песочница и качели, где играют ваши дети, тогда ничего не будет построено. Главное — доказать, что земля используется фактически. А если вы скажете: «Я хочу, чтобы здесь что-то было», вам откажут.

РГ: Понятно: накануне слушаний мы быстренько поставим качели, деревья понасажаем, песок завезем — и все!

Ионкин: Не надо, не придумывайте. Никто ничего не завезет. Вот выезжал я на площадку в Октябрьском районе. Огромная территория, завезти можно все что угодно. Но потом-то мы высчитаем норматив, по которому вы завтра будете платить налоги.

РГ: Хорошо, люди согласились, что этот участок пойдет под застройку. Отмежевали. То, что там построят, зависит только от застройщика?

Ионкин: Прежде чем выставить землю на аукцион, мы определяем назначение и характеристики объекта, который там будет построен, в соответствии с градостроительной документацией. Но, к сожалению, многие застройщики всеми правдами и неправдами пытаются «выжать» из участка максимум и строят, к примеру, не пяти, — а десятиэтажный дом.

РГ: Давайте рассмотрим пример развязки на Московской. На уровне третьего этажа теперь ездят машины, жители говорят, что из-за вибрации состояние их дома ухудшилось. Квартиры там никто покупать не хочет, следовательно, упала и их цена. Кому предъявлять иск о взыскании материального вреда?

Грин: Я считаю, что застройщику, потому что он в любом случае какие-то выгоды для себя приобрел, и именно в результате его действий причинен вред истцам. Получил выгоду — поделись с тем, кого обидел. А потом, если застройщик не считает себя виновным, может подать регрессный иск к другой организации, вот и все.

РГ: А как доказать, что этот вред реален?

Елена Топал: Нужно выяснить, что конкретно ухудшилось, высчитать математически, насколько из-за этого фактора уменьшилась стоимость квартиры. У нас был такой случай: к дому, в котором жил наш клиент, пристроили трехэтажный офис. Он наполовину закрывал окна квартиры на четвертом этаже, где жил мужчина. Получается, жилье стало доступным для проникновения, то есть фактически изменилась этажность — с четвертого этажа на первый. Цена жилья из-за этого, естественно, упала. Уровень шума в соседней квартире, которую застройщик выкупил, превышал допустимый в жилых помещениях. Кроме того, методом парных продаж мы выяснили, что стоимость квартиры нашего клиента меньше стоимости такой же в доме, где нет офиса под окном. Размер ущерба — около 20 процентов от стоимости квартиры. Клиент выиграл суд, хотя судился долго, и получил компенсацию.

РГ: Давайте представим, что окна квартиры выходили на парк. Потом участок перед домом выделили под застройку. С соблюдением всех правил и норм выстроили многоэтажку и теперь взгляд упирается в эту многоэтажку — ведь жуть! Кому предъявлять иск? Мэрии, застройщику?

Грин: Если ни одна норма не нарушена, вы получите отказ в иске. Потому что основаниями для взыскания какой-либо суммы должны быть нарушения конкретного материального закона. Даже если цена квартиры реально упала и истец докажет это, действия ответчика будут невиновными. А такие действия не являются (кроме исключительных случаев) основанием для взыскания компенсации.