Что делают власти в ситуации, когда на месте строительства жилого комплекса и социальной инфраструктуры в районе «замерзают» котлованы и «расцветают» судебные процессыс застройщиками.

Далеко не для всех покупка жилья на этапе котлована – «инвестиционный процесс», для большинства – это последний шанс получить собственный угол. С нового года на рынке долевого строительства произойдут серьёзные изменения, призванные обезопасить сектор от появления новых обманутых дольщиков. Дело в том, что с 1 января 2014 года вступают в силу нововведения, внесённые сразу в несколько федеральных законов, и все они касаются долевого строительства и проблемы обманутых дольщиков. «Наша Версия» решила разобраться, как столичное правительство справляется с проблемой дольщиков. Когда удастся выручить все семьи, пострадавшие от недобросовестных застройщиков? По этому поводу глава столичного Комитета по обеспечению реализации инвестпроектов в строительстве и контролю в области долевого строительства (Москомстройинвест) Константин Тимофеев встретился с журналистами ведущих изданий.

Для Москвы проблема весьма актуальна – в столице зарегистрировано около 5 тыс. обманутых дольщиков. Впрочем, как отметил Тимофеев, более 3 тыс. из них находятся на территории Новой Москвы и перешли в столичное ведение «по наследству». «Если бы не они, мы решили бы проблемы с обманутыми дольщиками уже в следующем году», – вздыхает Тимофеев. Это так, ведь только в 2013 году столичные власти смогли решить проблемы тысячи семей.

Бывают и анекдотичные случаи: в Некрасовку просятся пассажиры яхт

В первую очередь столичные власти стараются завершить строительство объекта: помогают «санировать» инвестора, ищут новых. Обманутым дольщикам, дома которых не удалось достроить (чаще всего это те, которые покупались на стадии котлована или строительство даже не было начато), московские власти предоставляют жильё – как правило, в Некрасовке.

Так как квартиры могут быть переданы только тем дольщикам, которые сумели доказать своё право собственности, Москомстройинвест принимает участие в судах, готовит ходатайства, заключения, жалобы на спорные решения судов.

Впрочем, как признался Тимофеев, далеко не все дольщики могут представить весь пакет необходимых документов. А некоторые пытаются ловчить: так, в 66 случаях материалы были переданы в правоохранительные органы, ещё около 300 продолжают проверяться. Чаще всего речь идёт о людях, которые перекупили право требования уже в то время, когда было ясно, что объект «взяло на поруки» столичное правительство, – тут трудно говорить о том, что они не знали о том, что застройщик не выполнит своих обязательств. Бывают и анекдотичные случаи. «Дольщик Южного Тушина просит предоставить ему квартиру в Некрасовке, говорит о том, что у него тяжёлая жизненная ситуация. Однако, когда наши специалисты связались с ним, чтобы уточнить кое-какие вопросы по документам, он ответил им, что не может разговаривать, так как в данный момент плавает на яхте и очень плохая связь, и поэтому просит перезвонить ему в другой день», – рассказал Тимофеев.

И всё же самые большие проблемы – в Новой Москве. Помимо несданных домов там есть объекты, которые формально сданы, но жить в них невозможно: электричество, канализация и водоснабжение подключены по временной схеме, дороги так называемые строительные, социальной инфраструктуры нет и т.п. Да и с дольщиками там самые большие сомнения. Зачастую новые обманутые дольщики появляются на объектах восьмилетней давности. И приходится проверять, почему они объявились только сейчас.

Когда нет риска остаться на бобах

С нового года, однако, критерии отнесения гражданина к категории «дольщик обманутый» будут определяться в соответствии с приказом Минрегиона (см. справку).

Нужно сказать, что появление федеральных критериев уже хорошо. Что касается ограничений, то и они вполне разумны: всё же за счёт московского бюджета (денег столичных налогоплательщиков) есть смысл помогать обездоленным горожанам, а не иностранным и отечественным инвесторам, чей риск должны оплачивать они сами. Однако, как признаётся Тимофеев, больше всего проблем у граждан именно с документами. Бывает, отсутствуют даже оригиналы документов или подтверждающих оплату платёжек. У кого-то вместо платёжного документа вексель, выданный третьей компанией, причём не на типографском бланке, а на простом листочке писчей бумаги формата А4. «Как гражданин купил этот вексель, где он его вообще взял?» – удивляется Тимофеев.

Самая радостная новость: в границах старой Москвы новых дольщиков скорее всего не появится. Прежде всего потому, что 70% застройщиков ведут продажи новостроек с заключением договоров долевого участия (по закону ФЗ-214) и правительство Москвы добивается, чтобы доля эта дошла до 100%, ведь в этом случае у дольщиков практически нет риска остаться на бобах. В старой Москве это вполне вероятно, а вот в Новой есть проблемы с так называемым малоэтажным строительством. Сами застройщики уверяют, что ФЗ-214 мало приспособлен для малоэтажек и индивидуального загородного жилья. Но покупатели квартир в «небоскрёбах на шести сотках» согласно приказу Минрегиона не будут признаны обманутыми дольщиками.

Кроме того, сказал Тимофеев, сейчас московское правительство готовит поправки к ФЗ-294, ограничивающему число проверок бизнеса одним разом в три года. Эта мера принималась для поддержки и стимулирования бизнеса, но строительный цикл короче, в результате застройщики могут оказаться вне поля зрения контролёров. Столичные власти предлагают проводить плановые проверки ежегодно, а также на основании требования прокуратуры, по истечении срока исполнения ранее выданного предписания о каком-либо нарушении и при поступлении в органы государственного контроля обращений и заявлений граждан о нарушении их прав.

Ещё одна мера по предотвращению недостроя: с 1 января 2014 года всем застройщикам придётся страховаться от нарушения обязательств перед дольщиками и иметь поручителя в лице банка. Попросту говоря, если строительная компания обанкротится, то деньги на завершение строительства даст страхователь, а те, кто купил квартиры в строящемся доме, не останутся без жилья и не перейдут в списки обманутых дольщиков. Между прочим, именно по таким схемам защищается долевое строительство на Западе.

…И сам не плошай

Какие бы прекрасные законы ни были приняты, покупатель квартиры должен предельно ответственно относиться к сделке. Что говорить, если даже в такой стране, как Германия, существуют обманутые дольщики. «Чаще всего речь идёт о небольших объектах, которые компания-застройщик оставляет на потом, все силы отдавая крупным проектам, – рассказывает Сергей Хестанов, управляющий директор ГК «Алор». – Нет, их, конечно, обязательно достроят, но сроки строительства могут сильно растянуться».

Справка

Советы экспертов

Профессионалы дают «Нашей Версии» советы, как не остаться обманутыми.

«При покупке жилья на любой стадии необходимо проверить комплект правоустанавливающих и разрешительных документов застройщика: документы на землю, инвестиционный контракт со всеми дополнительными соглашениями (если он имеется), градостроительный план земельного участка, разрешение на строительство, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, проектную декларацию и т.д. Указанные документы лучше получить в нотариально заверенных копиях, чтобы иметь возможность использовать их для судебных разбирательств с застройщиком, если такая необходимость возникнет. Эту информацию лучше проверить в открытых источниках – можно заказать выписку из ЕГРП на земельный участок и устав/выписку из ЕГРЮЛ на застройщика, – говорит Ольга Вальчук, генеральный директор компании «Региондевелопмент». – Кроме того – и это, пожалуй, главное, – нужно ориентироваться на репутацию застройщика. Легче всего это сделать в органах государственной власти. Ведь обманутые дольщики и жертвы долгостроя, как правило, обращаются с жалобами именно туда. Если же компания-девелопер новая, то это не повод относиться к ней с недоверием. Список топ-менеджеров компании тоже говорит о многом. Если это люди, успешно работавшие в других, хорошо себя зарекомендовавших компаниях, имеющие на своём счету удачные проекты, – это безусловный репутационный плюс для застройщика».

Стоит научиться читать между строк рекламы. «Есть примеры активной рекламы малогабаритных квартир-студий. Представьте себе жильё площадью 17 квадратных метров. Комфортное ли оно – большой вопрос. В рекламе не будет сказано о площади такой квартиры, зато будет крупно выведена цена – например, всего 1 млн рублей. Привлекательно? Весьма, – рассказала Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». – Проекты с плохой транспортной доступностью часто рекламируются как расположенные в экологически чистом месте, удалённом от суеты большого города. Если новостройка находится в не самом удачном по многим параметрам месте (плохая экология, нет социальной, торговой инфраструктуры), то будет подчёркиваться в первую очередь близость метро, если оно есть, или перспективы открытия станции метро в ближайшее время. Самый известный способ привлечения покупателя – снизить цены. Поэтому можно встретить рекламу, обещающую квартиры по привлекательной цене. Чтобы подстраховаться, застройщик укажет не чёткую цену («Квартиры за 700 тыс. рублей»), а напишет: «Цены от 700 тыс. рублей». В этом случае он не нарушит закон, но привлечёт внимание покупателя».

Справка

Решившись инвестировать в строительство, а не в готовую квартиру, человек берёт на себя риск. Государство решило наверняка помогать лишь гражданам, которые находятся на грани социального риска. Поэтому решено части людей отказать в бесплатной квартире. В реестр обманутых дольщиков не будут включать граждан:

которые имеют иностранное гражданство;

чьи средства привлечены для строительства многоквартирных домов на землях, не предназначенных для этих целей;

купивших несколько объектов долевого строительства в одном многоквартирном доме (в этом случае в реестр вносится запись только об одном из таких объектов долевого строительства – на выбор гражданина);

не представивших в полном объёме документы, необходимые для включения в реестр;

чьи заявления и (или) прилагаемые к ним документы не соответствуют требованиям правил ведения реестра пострадавших граждан;

чьи жилые дома введены в эксплуатацию и переданы покупателям.

Татьяна Шестакова